Skupština Crne Gore donijela je Zakon o dopuni Zakona – porez na nepokretnosti („Službeni list Crne Gore“, br. 133/25 od 19.11.2025), kojim se precizira i proširuje obuhvat kategorija nepokretnosti koje ulaze u osnovicu za utvrđivanje prosječne tržišne cijene m². Dopuna se odnosi na član 6b stav 3 tačka 3, gdje se poslije riječi „nepokretne privremene“ dodaje i izraz „inženjerske“.
Ovom izmjenom uvodi se nova kategorija objekata za potrebe procjene vrijednosti — posebno u dijelu infrastrukturnih i tehničkih građevina koje do sada nijesu bile precizno definisane.
Koje nepokretnosti sada ulaze u obračun?
Prosječna tržišna cijena m² sada će se utvrđivati za:
- pomoćne objekte,
- nestambene objekte,
- nepokretne privremene objekte,
- inženjerske objekte — nova kategorija uvedena ovim zakonom.
Inženjerski objekti obuhvataju širi spektar konstrukcija koje nijesu klasični stambeni ili poslovni objekti, već specifične tehničke, infrastrukturne i druge građevine koje zahtijevaju poseban model procjene vrijednosti.
Dodatne važne izmjene – ukidanje više poreskih oslobođenja
Pored uvođenja nove kategorije objekata, Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona – porez na nepokretnosti
(„Službeni list Crne Gore“, br. 118/25 od 16.10.2025), donijete su i značajne izmjene u članu 13, gdje se brišu stavovi 3, 4 i 5 — što u praksi znači ukidanje više dosadašnjih poreskih oslobođenja.
Koja se oslobođenja ukidaju?
Brisane odredbe obuhvatale su oslobođenja za porez na nepokretnosti:
- u državnoj svojini korišćene od državnih organa, lokalne samouprave i javnih službi;
- u vlasništvu Centralne banke Crne Gore;
- u vlasništvu diplomatskih i konzularnih predstavništava (uz reciprocitet);
- u vlasništvu međunarodnih organizacija (ako je predviđeno sporazumom);
- koje su proglašene spomenicima kulture (osim ako se koriste za stanovanje);
- u vlasništvu vjerskih zajednica i korišćene za vjerske potrebe;
- u vlasništvu NVO koje se koriste za njihove funkcije;
- javnih puteva, ulica, parkova, luka, željeznica, aerodroma, zaštićenih šuma i nacionalnih parkova.
Ova oslobođenja važila su samo ako se nepokretnosti nijesu koristile za sticanje prihoda.
Šta još prestaje da važi?
Ukinuta su i oslobođenja koja su se odnosila na:
- objekte u izgradnji u svojini fizičkih lica-investitora, koji nijesu namijenjeni prodaji;
- objekte investitora namijenjene prodaji, vođene kao „investicije u toku“ ili „zalihe gotovih proizvoda“;
- slučajeve kada ukupna poreska osnovica poreskog obveznika ne prelazi 5.000 €.
Ukidanjem ovih odredbi, značajan broj objekata koji je ranije bio izuzet sada ulazi u poresku osnovicu.
Relevantni izvod iz dopune
„Prosječna tržišna cijena m² građevinskog objekta za pomoćne, nestambene, nepokretne privremene i inženjerske objekte određuje se na način što se prosječna tržišna cijena m² stambenog objekta u jedinici lokalne samouprave može korigovati koeficijentom u rasponu od 0,10 do 2,00.“
Zašto su ove izmjene važne za poreske obveznike?
1. Veći obuhvat objekata koji ulaze u oporezivanje
Uvođenjem inženjerskih objekata i ukidanjem niza oslobođenja, proširuje se krug nepokretnosti koje ulaze u obračun za porez na nepokretnosti.
2. Potencijalno veća poreska obaveza
Subjekti koji posjeduju objekte koji su ranije bili oslobođeni sada mogu očekivati obračun poreza.
3. Jasnije definisanje koeficijenata
Lokalne samouprave sada imaju precizniji osnov za utvrđivanje koeficijenta vrijednosti m² za ovu proširenu kategoriju objekata.
4. Manje prostora za različito tumačenje zakona
Usklađivanje zakonskog teksta doprinosi uniformnijoj primjeni propisa.
Stupanje na snagu
Ove izmjene primjenjuju se osmog dana od objavljivanja u „Službenom listu Crne Gore“, čime poreski organi i obveznici imaju obavezu da svoje evidencije i obračune odmah usklade sa novim zakonskim rješenjima.
Ostale kategorije