Porez na promet nepokretnosti

Izmjene Zakona o porezu na promet nepokretnosti: građevinsko zemljište u sistemu PDV-a

Skupština Crne Gore donijela je Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nepokretnosti („Službeni list Crne Gore“, br. 033/26 od 10.03.2026. godine), kojim se precizira poreski tretman prometa građevinskog zemljišta na koje se plaća porez na dodatu vrijednost.

Izmjena je izvršena u članu 6 Zakona o porezu na promet nepokretnosti („Službeni list CG“, br. 36/13, 3/23 i 28/23), tako što su nakon riječi „novoizgrađenih građevinskih objekata“ dodate riječi „i građevinskog zemljišta“.

Građevinsko zemljište izuzeto iz poreza na promet nepokretnosti

Nakon izmjene, član 6 Zakona glasi:

„Prometom nepokretnosti, u smislu ovog zakona, ne smatra se sticanje novoizgrađenih građevinskih objekata i građevinskog zemljišta na koje se plaća porez na dodatu vrijednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrijednost.“

Ovom izmjenom se, dakle, jasno propisuje da se građevinsko zemljište na koje se obračunava PDV ne smatra prometom nepokretnosti za potrebe primjene Zakona o porezu na promet nepokretnosti.

Praktično, izmjena je značajna zbog razgraničenja između dva poreska režima – poreza na promet nepokretnosti i PDV-a. Kada se na promet građevinskog zemljišta primjenjuje PDV, takav promet se izuzima iz oporezivanja porezom na promet nepokretnosti.

Šta se smatra građevinskim zemljištem?

Za pravilnu primjenu ove odredbe važno je imati u vidu definiciju građevinskog zemljišta iz Zakona o porezu na dodatu vrijednost.

Prema članu 4 Zakona o PDV-u, građevinskim zemljištem smatra se zemljište za koje je izdat akt kojim se odobrava gradnja, u skladu sa zakonom kojim se uređuju način i uslovi izgradnje objekata.

Drugim riječima, za potrebe ove poreske odredbe nije dovoljno samo da je zemljište planski određeno kao građevinsko. Potrebno je da za zemljište postoji odgovarajući akt kojim se odobrava gradnja (građevinska dozvola), u skladu sa propisima kojima se uređuje izgradnja objekata.

Zakon o PDV-u takođe propisuje da je građevinsko zemljište na kojem je objekat izgrađen sastavni dio ukupnog prometa novoizgrađenog objekta.

Kada počinje primjena izmjena?

Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nepokretnosti stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom listu Crne Gore“, dok će se njegove odredbe primjenjivati od 1. aprila 2026. godine.

To znači da je za poreske obveznike i učesnike u prometu nepokretnosti posebno važno da od ovog datuma pravilno utvrde da li se na konkretnu transakciju primjenjuje PDV ili porez na promet nepokretnosti.

Izmjenom Zakona o porezu na promet nepokretnosti dodatno je precizirano da se iz njegovog obuhvata izuzima sticanje građevinskog zemljišta na koje se plaća PDV. Za određivanje da li određeno zemljište ima status građevinskog zemljišta relevantna je definicija iz Zakona o PDV-u, prema kojoj je riječ o zemljištu za koje je izdat akt kojim se odobrava gradnja.

Nova pravila primjenjuju se od 1. aprila 2026. godine, što je važno uzeti u obzir prilikom planiranja i realizacije transakcija sa građevinskim zemljištem.